2021年下半年房地產市場迅速降溫，四季度，中央及各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，各地政府積極響應，多地從降低房貸利率、加速按揭放款時間、發(fā)放購房補貼、提升公積金貸款額度等方面穩(wěn)市場預期。但房地產信貸端改善、相關扶持政策等效果尚不明顯。2022年元旦假期期間，全國重點監(jiān)測城市市場活躍度仍不足，新建商品住宅成交面積同比下降超四成。

元旦假期重點城市市場繼續(xù)低溫運行，二線、三四線代表城市成交面積降幅均近六成1

元旦假期房地產市場延續(xù)2021年末市場低溫態(tài)勢。根據中指數據CREIS(點擊試用)，2022年元旦期間(1月1日-3日)，重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降42%，購房者觀望情緒濃厚，市場置業(yè)信心仍不足。

一線城市成交規(guī)模同比降幅超兩成，二線、三四線代表城市降幅近六成。元旦期間，4個一線城市新建商品住宅累計成交25.11萬平方米，較去年同期下降24%。二線和三四線代表城市市場較為低迷。二線代表城市元旦期間新建商品住宅累計成交13.74萬平方米，同比下降57%;三四線代表城市累計成交1.65萬平方米，同比下降58%。

典型城市：

北京：

元旦期間，北京新建商品住宅累計成交1.28萬平方米(2021年同期受疫情影響，基數較低，成交面積為0.4萬平方米)，同比增幅較大。據中指監(jiān)測，5個項目在元旦假期入市，其中2個為首批集中供地項目。雖然2021年銷售節(jié)點已過，但是各大樓盤的營銷熱情和營銷壓力并未消退，除了特價房、立減優(yōu)惠外，限競房普遍實行9.8折-9.9折折扣優(yōu)惠，也延續(xù)了2021年底的措施。整體來看，由于四季度新房入市速度加快，元旦期間新房項目營銷活躍，延續(xù)年末優(yōu)惠措施，但同時由于項目集中，尤其是部分區(qū)域新房扎堆入市，且項目同質化嚴重，項目整體帶看轉化率依然保持較低水平。

深圳：

元旦期間，深圳新建商品住宅累計成交4.1萬平方米，較去年同期下降60%。元旦無新盤入市，市場延續(xù)2021年12月較為低迷狀態(tài)，市場觀望情緒較高，項目間競爭激烈程度加大。

杭州：

元旦期間，購房者入市意愿一般，區(qū)域表現(xiàn)兩極分化加劇。僅有6盤領取預售證，新領預售房源500套左右，入市節(jié)奏明顯放緩。8個項目開盤，新推盤房源800套左右，由于主要分布在郊區(qū)，整體開盤熱度不高，多項目流搖。

青島：

元旦期間，青島新建商品住宅累計成交3.27萬平方米，較去年同期下降超三成。元旦期間新房市場以加推為主，沒有新獲預售證項目，面對庫存壓力和春節(jié)前回款壓力，大部分開發(fā)商延續(xù)年前的促銷政策，推出了特價房、折扣優(yōu)惠等促銷政策，價格優(yōu)勢明顯、性價比高的品質項目去化速度相對較快，但整體市場表現(xiàn)比較冷靜，去化壓力依然存在，客戶觀望情緒仍較濃。

短期整體市場預判

2021年12月，中央經濟工作會議再次強調堅持“房住不炒”不變，同時指出“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。展望2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調不變，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標。在房地產市場調整態(tài)勢繼續(xù)深化的當下，信貸環(huán)境或繼續(xù)改善。

各地穩(wěn)定市場的扶持型調控政策或繼續(xù)跟進。房地產市場過冷、去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市，將基于“兩個維護”要求，適度、合理地調整政策，加強對于首套住房的信貸支持，發(fā)放購房補貼、提升公積金貸款額度、降低房貸利率等政策，穩(wěn)定購房者預期，維護住房消費者的合法權益，防止“誤傷”剛需群體。

對于市場來說，各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時間，預計短期市場調整態(tài)勢將延續(xù)，部分前期調整較早的城市，隨著信貸環(huán)境的改善以及相關扶持政策陸續(xù)落地，市場有望逐漸筑底回升，部分城市3月“小陽春”仍有預期。但對于大多數城市來說，市場調整時間或較長，市場恢復動力偏弱，特別是基本面較弱、樓市存量去化壓力大的城市，短期購房者置業(yè)情緒難有明顯改觀。

在此背景下，房企應加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監(jiān)控，制定差異化營銷策略，把握市場機會;同時，房企應持續(xù)優(yōu)化產品，打造差異化、有競爭力的產品，注重品牌建設，提升企業(yè)市場競爭力。

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